* Între avântul Capitalei şi delăsarea provinciei * Contractat de stat egal preţ umflat * Investiţie în confort şi valoare adăugată * Buni manageri versus buni proprietari
De ce reabilitare termică?
În baza unei directive europene, 2006/32/CE, statul român a început dezvoltarea unui program de reducere a consumurilor energetice casnice, având ca scop atât rezolvarea unei probleme de mediu, reducerea noxelor eliminate de centralele termice, dar şi a uneia sociale, cea a costurilor suportate de cetăţeni pentru încălzirea şi apa caldă din locuinţe.
Potrivit unui studiu condus de Asociaţia Auditorilor Energetici pentru Clădiri pe un bloc pilot din Piatra Neamţ, reabilitat termic în 2007, s-a observat că refăcându-se total izolaţia termică a întregii clădiri, inclusiv a acoperişului şi separaţiei dintre subsol şi primul nivel, precum şi a instalaţiilor de alimentare cu agent termic şi apă caldă, consumurile scad cu 40-50 la sută. Din datele studiului, a rezultat un cost de aproape 50 de euro/mp, fără TVA, din care o treime pentru refacerea instalaţiilor, curăţarea şi echilibrarea celei de încălzire şi montarea de repartitoare.
Ulterior, a apărut un program guvernamental de finanţare a unor astfel de reabilitări, finanţat 50 la sută de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului, 30 la sută de primării, restul de 20 la sută fiind contribuţia proprietarilor de apartamente reuniţi în asociaţii.
Costurile reabilitării la stat, mai mari decât cele stabilite de experţi
În 2011, MDRT a stabilit şi standarde de cost pentru lucrările finanţate din programele proprii, pentru cele de reabilitare termică ajungându-se de la cei 48 de euro/mp stabiliţi de experţi la 61 de euro/mp, fără TVA, dar şi fără cheltuieli pentru proiectare şi asistenţă tehnică. Ştiut fiind că un apartament de două camere are în general o suprafaţă exterioară expusă de circa 50 mp, iar costurile pentru reabilitarea termică a subsolului, planşeului dintre acesta şi primul nivel, acoperişului şi spaţiilor comune, dar şi cele legate de auditarea energetică, autorizaţii, birocraţie, etc. mai sporesc nota de plată cu maxim 15 procente, reiese un preţ mediu de 4.350 de euro. În Bucureşti, standardele de cost ale Ministerului Dezvoltării au fost depăşite, conform unei statistici date publicităţii în martie anul trecut, cu 15 până la 230 la sută. Aşadar, trebuie adăugate măcar 30 de procente la preţul standard, pentru ca un proprietar de apartament prins într-un astfel de program să aibă măcar idee de cât vor valora în bani cele 20 de procente contribuţie personală la nota de plată finală. La un calcul aproximativ, proprietarul unui apartament de două camere trebuie să achite peste 5.000 de lei partea sa, dacă autorităţile îi reabilitează blocul în care locuieşte.
În regie proprie, reabilitare la jumătate de preţ
Dacă, totuşi, asociaţia de proprietari îşi propune să facă aceeaşi investiţie, dar în regie proprie, costurile pentru un apartament de două camere s-ar putea înjumătăţi. Detaliat, 30 mp de căptuşeală pentru zidărie, la 60 de lei/mp, şi 20 mp termopane la 100 de euro/mp (cotaţiile pieţei libere, cu TVA inclus) dau un cost primar în jur de 10.000 de lei, şi total de 11.500 de lei, incluzând spaţiile comune, dar şi auditul energetic, proiectul, documentaţia, etc. Fără o documentaţie completă şi perfect legală, lucrările nu vor fi recunoscute de stat pentru acordarea de scutiri la plata impozitului pe clădire.
Totuşi, faţă de cei peste 5.000 de euro plătiţi de stat pentru un apartament cu două camere (din care cetăţeanul trebuie să achite peste 1.000), observăm un cost total cu cel puţin 50 la sută mai mic în cazul în care lucrarea e contractată direct de proprietarii clădirii.
Sunt de menţionat aici două aspecte: noi nu am mai luat în calcul reabilitarea instalaţiilor din subsol, întrucât, din 2007 şi până acum, majorităţii covârşitoare a blocurilor li s-au montat gigacalorimetre şi li s-au refăcut instalaţiile din subsol, sub presiunea preţurilor mereu în creştere ale întreţinerii, iar majoritatea proprietarilor de apartamente şi-au montat repartitoare de costuri pe calorifere. Pe de altă parte, standardul de cost al Ministerului Dezvoltării încă include aceste costuri care, aşa cum am menţionat, reprezintă cam o treime din preţ.
Stadiul reabilitării – avânt la centru, fiasco la Galaţi
Profitând de ultimele norme în domeniu, respectiv OUG 69/2010, primăriile de sector ale Capitalei, dar şi cea a Timişoarei au scurtat drumul de la planuri la fapte. Au acoperit şi cele 20 de procente din costuri, ce trebuiau plătite de asociaţiile de locatari, dar au intrat şi într-o relaţie directă cu Banca Europeană de Investiţii, pentru a acoperi cele 50 la sută din costuri ce trebuie suportate de Ministerul Dezvoltării Regionale şi Turismului. Acesta din urmă e folosit doar pe post de girant guvernamental în relaţia de creditare garantată de stat. Primăria Sectorului 1 a dat tonul. Finanţarea semnată cu BEI în primăvara anului trecut a reorientat inclusiv ministerul, care a preluat ideea, purtând actualmente discuţii ca din 2012 reabilitarea termică să se facă din fonduri europene, mai ales că şi Comisia Europeană şi-a manifestat interesul în acest sens. Soluţia finanţării europene a fost anunţată la finele anului trecut, chiar de Elena Udrea, ca model de lucru la nivel naţional pe 2012. Şi alte primării i-au urmat exemplul lui Andrei Chiliman, respectiv cea a Sectorului 2 şi cea a Timişoarei.
Începută cu mult avânt, reabilitarea termică a blocurilor s-a împotmolit la Galaţi. Dacă în Bucureşti, până acum, au fost prinse în lucrările de reabilitare termică în jur de 50 la sută din blocuri, aproape 30 la sută fiind şi finalizate, la Galaţi doar trei din cele şapte blocuri prevăzute iniţial au fost şi contractate. La niciunul dintre acestea nu s-au finalizat lucrările. La două dintre ele, asociaţiile de locatari au renunţat la program din pricina datoriilor la întreţinere, iar la ultimul rămas în program, D7 din Ţiglina II, lucrările înaintează anevoios. Mai mult, locatarii se plâng că facturile la întreţinere sunt la fel de mari ca înainte.
În schimb, Primăria Galaţiului a găsit soluţia salvatoare: a resuscitat mediatic textul Legii 158 din iulie 2011 care prevede scutirea de impozit pe proprietatea imobiliară timp de şapte ani a celor ce-şi reabilitează termic locuinţa din fonduri proprii. Semn că autorităţile locale lasă în baza iniţiativei private reabilitarea termică, recunoscându-şi propria incapacitate de a menţine oraşul în rândul municipiilor cu adevărat preocupate de traiul decent al propriilor cetăţeni.
Merită să investim integral din propriul buzunar?
Dacă luăm în consideraţie şi alte avantaje recuperate pe parcurs, răspunsul poate fi unul destul de convingător în favoarea investiţiei urgente, din propriul buzunar, fără a mai aştepta „pomana” făcută de stat.
În primul rând, economia la factura de întreţinere pe cei trei ani scurşi de la vorbe la fapte, după cum o demonstrează stadiul lucrărilor la blocurile contractate de Primăria Galaţi. Considerând patru luni de iarnă şi o factură lunară de circa 300 de lei pentru încălzire, dar şi o scădere a consumurilor cu 40-50 la sută, conform studiului făcut la blocul pilot din Piatra Neamţ, reiese că putem economisi cam 1.500 de lei în trei ani. O lucrare de anvelopare a unui bloc nu trebuie să dureze mai mult de 75-80 de zile, conform aceloraşi standarde guvernamentale, când contractarea şi urmărirea lucrărilor se fac cu simţ de răspundere.
Scutirea la impozitul pe apartament timp de şapte ani înseamnă şi ea aproape 900 de lei. Astfel, diferenţa de 6.500 lei, dintre cât plătim în regie proprie, prin asociaţie (11.500 lei pe apartament), şi cele 20 de procente din preţul licitat de stat (peste 5.000 lei), scade la doar 4.000 de lei.
4.000 de lei de familie pentru a scăpa de lentoarea programului guvernamental şi lipsa de organizare a autorităţilor locale poate părea totuşi un preţ destul de ridicat. N-ar fi rău să ne gândim atunci că şi valoarea proprietăţii creşte de îndată ce apartamentul a fost reabilitat, vânzându-se pe piaţa liberă cu 15-20 la sută mai scump, conform imobiliare.ro. Deci alte 6-8.000 câştig, dar de euro! E adevărat, e o valoare de care nu putem beneficia decât la o eventuală vânzare (din care statul îşi ia şi el partea, după modificările din noul Cod Fiscal), dar totuşi e o valoare adăugată deloc de neglijat.
În loc de concluzii
Autorităţile locale fac parte din angrenajul ce trebuie să organizeze reabilitarea termică a locuinţelor românilor. Ele acoperă 30 până la 50 la sută din costurile măsurii, în funcţie de cât le permit bugetele, dar şi capacităţile manageriale de a depăşi atât obstacole birocratice, cum sunt cele legate de întârzierea fondurilor guvernamentale, dar şi organizatorice, în a alege contractori ieftini şi calitativi la licitaţii şi a-i supraveghea îndeaproape pe parcursul execuţiei lucrărilor.
Primăria Galaţiului a rămas deocamdată la stadiul unui bloc în curs de finalizare, dar promite facilitatea scutirii de impozit acordată de legea 158/2011. Aceasta este aplicată la nivel local doar pentru blocuri reabilitate complet, nu şi pentru locuinţe individuale. Acest impediment va face practic imposibilă aplicarea ei, dată fiind proasta organizare la nivel de asociaţii de locatari.
Totuşi, cei care vor plăti în continuare facturile astronomice la întreţinere sunt tot locatarii. Aşadar, între a aştepta mâna de ajutor lentă, dar şi costisitoare, întinsă de autorităţi, şi a-şi vedea interesul de proprietari, cu adevărat preocupaţi de starea şi cheltuielile induse de bunurile imobiliare deţinute, gălăţenii au acum de făcut o alegere.
