Afacerile imobiliare păguboase ale miliardarilor lumii în România

Bogaţi de top precum Gerald Grosvenor, Eyal Ofer, Beny Steinmetz, Mordechay Zisser sau Sándor Csányi au investit direct sau indirect în imobiliare româneşti peste 1,3 mld. euro, însă au pierdut sute de milioane de euro în principal din devalorizarea terenurilor nedezvoltate.

Plecând de la lista cu cei mai mari miliardari ai lumii, care sunt prezenţi au afaceri imobiliare în România, Capital a realizat un top al investitorilor care au avut cel mai mult de pierdut de pe urma activităţilor desfăşurate la nivel local. Majoriatea acestor afaceri s-a ofilit sub soarele arzător al crizei şi spre deosebire de investitorii străini care au reuşit să părăsească piaţa locală, aceştia sunt legaţi de România prin miile de hectare de teren acumulate în vremurile bune la preţuri exorbitante.

Chiar dacă prezenţa acestor investitori pe o anumită piaţă este un semnal pozitiv, activitatea lor nu este întotdeauna încununată cu lauri. Multe dintre proiectele în care s-au implicat sunt în continuare blocate sau date uitării. Consultanţii chestionaţi de Capital spun că multe dintre investiţiile realizate de aceşti miliardari s-au dovedit a fi un eşec groaznic şi cu impact negativ asupra comunităţii de investitori.

De departe, miliardarii israelieni au cea mai puternică prezenţă pe piaţa imobiliară românească. Fiind primii investitori străini care au pariat pe proprietăţi locale, încă înainte de aderarea ţării la spaţiul european, aceştia şi-au dezvoltat şi cele mai extinse portofolii.

„Israelienii în criză sunt complet blocaţi. În primul rând pentru că nu construiesc pe banii lor. Dacă se poate să facă investiţii cu capital propriu zero, cu atât mai bine. În aceste condiţii, piaţa aceasta de criză nu este favorabilă modelului lor de afaceri. În al doilea rând aveau deja foarte multe terenuri şi e clar că nu au mai achiziţionat, ba au mai încercat să vândă din ele, pentru a recupera acel «return» promis înainte investitorilor lor“, spune Ilinca Păun, managing director al companiei de consultanţă imobiliară Colliers International.

Prăbuşirea unui imperiu

Mordechay Zisser (58 de ani) este miliardarul israelian care a avut cel mai mult de pierdut pe de urma expunerii pe piaţa românească. El a investit, în principal, prin intermediul Plaza Centers, peste 300 mil. euro în şapte terenuri localizate în Iaşi, Timişoara, Slatina, Hunedoara, Târgu-Mureş, Constanţa şi Miercurea Ciuc; în 75% din Casa Radio din Bucureşti, în clădirea de birouri Palazzo Ducale şi hotelul Radisson Blu (fostul Hotel Bucureşti de pe Calea Victoriei).

În plus, Plaza Centers mai are un parteneriat cu firma olandeză BAS Development, ce presupune dezvoltarea a două proiecte de birouri la Braşov şi Ploieşti şi a cinci proiecte rezidenţiale: două în Ploieşti, două în Braşov şi unul în Bucureşti. Treptat, România a ajuns să cântărească cel mai mult în portofoliul de active al Plaza Centers şi la fel de mult în balanţa de pierderi. Doar în trimestrul trei al anului trecut, compania a pierdut 71,2 mil. euro numai din cauza devalorizării proprietăţilor din India, România, Serbia şi Polonia, potrivit ultimului raport financiar al Plaza Centers.

Calculele Capital, care au la bază evaluările înscrise în rapoartele financiare ale companiei, arată că proprietăţile Plaza Centers s-au devalorizat cu 78,7 mil. euro, faţă de valoarea lor de vârf din perioada 2007-2008. Cert este că, de când a intrat pe piaţa românească, compania nu a reuşit să finalizeze niciunul din proiectele promise şi în noiembrie anul trecut a intrat în insolvenţă la nivel de grup.

Mai mult, compania-mamă a Plaza Centers, grupul Elbit Imaging – controlat până la sfârşitul lui 2013 de Mordechay Zisser – a fost nevoit să ajungă la un acord cu creditorii săi pentru datorii de peste 520 mil. euro, cea mai mare soluţionare a unei datorii din istoria Israelului, după cum notează presa israeliană. În urma acestei înţelegeri, Mordechay Zisser şi-a pierdut pachetul de control în cadrul Elbit Imaging. Plaza Centers are nevoie de peste 1,2 mld. euro pentru a dezvolta toate proiectele din România, însă, în situaţia actuală, este greu de crezut că toate acestea vor deveni realitate.

Cel mai ghinionist investitor

Gerald Cavendish Grosvenor (62 de ani), al şaselea duce de Westminster şi cel mai bogat britanic, a intrat pe piaţa românească în perioada de „boom“ imobiliar prin intermediul Sonae Sierra, unul dintre cei mai mari proprietari de malluri din Europa, din care deţine 50%. De mai bine de şape ani de când sunt în România nu au reuşit să construiască niciunul dintre mallurile programate. Momentan, compania deţine centrul comercial River Plaza din Râmnicu Vâlcea, cumpărat pentru 42 mil. euro în 2007, şi două terenuri în Craiova şi Ploieşti. Compania este acum în proces de modificare a planurilor centrului comercial Adora Mall din Craiova, deoarece competiţia făcută de Electroputere Parc este prea mare pentru a merge pe varianta iniţială a proiectului. Soluţia pare să fie un centru comercial de cartier. În plus, lucrările de construcţie la acest proiect au avansat greu din cauza benzinăriei care se învecinează cu terenul.

Un alt proiect buclucaş al celor de la Sonae Sierra este centrul comercial ParkLake, amplasat pe fosta bază sportivă Spartac din cartierul Titan, care ar trebui dezvoltat în parteneriat cu irlandezii de la Caelum Development. Planurile dezvoltatorilor, iniţiate în 2008, au fost date peste cap de nenumărate ori de o serie de conflicte juridice care i-au obligat să îşi recalibreze proiectul în repetate rânduri. Ulterior, când lucrurile păreau că s-au lămurit la nivel juridic, au apărut probleme cu solul pe care urmează să fie construit noul mall şi lucrările au fost din nou amânate. La sfârşitul anului trecut, cei doi parteneri şi-au reînnodat acordul, iar zilele trecute au anunţat începerea lucrărilor de construcţie. Investitorii au anunţat că în luna septembrie au obţinut autorizaţia de construire şi că au început procesul de licitaţie pentru selectarea constructorilor. Proiectul urmează a fi ridicat pe un teren de 8,2 hectare, achiziţionat în 2007 de către Caelum Development pentru 53 mil. euro de la Eduard Ioan Dan Romalo.

Miliardarul executat silit

Controversatul om de afaceri Beny Steinmetz (57 de ani), care şi-a ridicat averea în principal din afaceri în minerit, a ajuns să fie executat silit pentru afacerile imobiliare derulate în România. Prima achiziţie de proporţii realizată de Steinmetz pe piaţa imobiliară românească a fost ansamblul rezidenţial West Park din Militari, proiect început de Rom Canada, pentru care a plătit 14 mil. euro în 2006. Proiectul trebuia să ajungă la 1.400 de apartamente, însă dezvoltarea s-a oprit la prima etapă care însumează 197 de apartamente. În paralel cu această achiziţie, miliardarul a mai cumpărat o serie de terenuri în Bucureşti, Pantelimon, Săftica, Corbeanca, Ploieşti şi Braşov care totalizează peste 230 de hectare. Planurile acestuia vizau dezvoltarea a circa 9.000 de apartamente şi vile, însă niciun proiect nu a fost demarat. Între timp, datoriile generate de creditele angajate pentru cumpărarea acestor terenuri s-au adunat, iar în 2012 a apărut prima executare silită. Un teren de 50 de hectare din Săftica, pe care era programată construcţia a 1.000 de vile, a fost scos la licitaţie pentru achitarea creditului accesat la Banca Românească. Datoriile acumulate de firma care deţine acest teren se ridică la 24,7 mil. euro, potrivit datelor publicate de Ministerul Finanţelor Publice (MFP). Licitaţiile au fost repetate de mai multe ori pe parcursul anului trecut, dar fără niciun rezultat, ultimul preţ de pornire fiind de 7,1 mil. euro. Mai recent, un teren de 35.000 mp localizat în parcul Grozăveşti din Bucureşti a fost executat silit pentru datorii de 20,6 mil. euro către Piraeus Bank România, care are un drept de ipotecă în valoare de 17 mil. euro. Preţul de pornire al ultimei licitaţii a fost de circa 4,6 mil. euro. În 2007, Beny Steinmetz Group (BSG) anunţa pe acest teren construcţia a 1.100 de locuinţe, investiţie ce ar fi necesitat 100-120 mil. euro. De fapt, niciuna dintre firmele româneşti ale miliardarului nu o duce mai bine. Cele opt vehicule investiţionale, inclusiv cele două executate, care fac parte din Scorpio Real Estate, una dintre diviziile imobiliare ale miliardarului, au pierderi cumulate de 12 mil. euro şi datorii totale de 120 mil. euro, conform calculelor Capital pe baza datelor înscrise la MFP.

Pariu pierdut

Din pleiada de investitori israelieni cu afaceri imobiliare în România nu putea lipsi nici cel mai bogat dintre ei. Eyal Ofer (63 de ani), care alături de fratele său Idan Ofer, a moştenit imperiul clădit de tatăl său Sammy Ofer, a ajuns să deţină 10.000 de hectare de teren în Bucureşti, Constanţa, Braşov şi Timişoara, majoritatea loturi agricole. El se laudă că a investit în România peste 500 mil. euro, cele mai notabile proiecte fiind ansamblul rezidenţial de lux Oxford Gardens, centrul de afaceri Willbrook Platinum de pe DN1, clădirea de birouri Cathedral Plaza, hotelul Teleferic din Poiana Braşov şi centrul comercial Tomis Mall din Constanţa. După mai bine de zece ani de procese juridice, în februarie anul trecut, Ofer a reuşit să vândă clădirea de birouri de lângă Catedrala Sfântul Iosif investitorului grec Ioannis Papalekas. Valoarea tranzacţiei nu a fost făcută publică, dar Ofer a plasat în dezvoltarea clădirii circa 40 mil. euro şi revendica în instanţă despăgubiri de 25 mil. euro, pentru că nu a putut pune clădirea în funcţiune.

Un alt exemplu de investiţie ratată este şi Willbrook Platinum. La doi ani de la începerea procesului de închiriere, peste 70% din complex este încă neocupat, ceea ce îl plasează pe primul loc în topul celor mai goale clădiri de birouri din Bucureşti. Nici situaţia Oxford Gardens nu este mai roz. La începutul crizei, investitorul a luat decizia închirierii vilelor din complex, pentru a nu fi nevoit să reducă substanţial din preţul de vânzare, însă la sfârşitul anului 2012 a ieşit pe piaţă cu cele 204 vile finalizate în 2010. În ciuda scăderilor de preţ realizate de majoritatea dezvoltatorilor concurenţi, la Oxford Gardens cea mai ieftină vilă este de 285.000 de euro, fără TVA.

Cu forţe proaspete

Sándor Csányi (60 de ani), cel mai bogat maghiar, şi Sándor Demján, care ocupă locul cinci, conform ultimei ediţii a Top 300 Capital, s-au reîntors anul trecut pe piaţa imobiliară românească, în care au investit prin intermediul grupului TriGranit peste 250 mil. euro, după o pauză de câţiva ani în care şi-au blocat proiectele locale. Grupul maghiar are în proprietate circa 382 ha de teren la nivel de ţară în oraşe precum Bucureşti, Cluj, Constanţa şi Braşov. TriGranit a intrat pe piaţa românească prin intermediul lui Arpad Paszkany, patronul CFR Cluj, care le-a pus la dispoziţie o parte din terenurile pe care le au acum în portofoliu. Compania a dezvoltat mallurile Polus Center Cluj şi Maritimo Shopping Center Constanţa, ambele intrate ulterior în portofoliul austriecilor de la Immofinanz. Primul impas în care au intrat acţionarii TriGranit a fost în 2010, când se aflau la stadiul de structură cu mallul Maritimo. Compania a rămas fără bani şi Immofinanz a fost nevoit să preia proiectul la un preţ simbolic de 1 euro, plus datoriile acumulate de circa 40 mil. euro. Până la momentul tranzacţiei, construcţia a fost finanţată printr-un credit de 38 mil. euro obţinut de la OTP Bank Budapesta, la care Sándor Csányi este acţionar. După acest incident, planurile de expansiune ale dezvoltatorului, care avea programată construcţia unui nou mall în Braşov, au fost complet oprite. Compania a mai fost implicată şi în celebrul proiect Esplanada, ce trebuia dezvoltat lângă Biblioteca Naţională într-un Parteneriat Public-Privat. Din cauza problemelor juridice cu terenul, proiectul ce trebuia să înghită un miliard de euro a fost suspendat.

Cei doi milionari maghiari şi-au reînnodat relaţiile cu investitorii din România în octombrie anul trecut când Sándor Demján a fost implicat într-o tranzacţie similară cu cea de la Constanţa (preţ simbolic plus preluare de datorii), dar de această dată din postura de cumpărător. Grupul Demján, din care face parte şi TriGranit, a preluat controlul centrului comercial Atrium Center din Arad, proiect care nu are performanţe prea strălucite. Rămâne de văzut dacă investiţiile pe care maghiarii le vor realiza de acum încolo vor fi mai inspirate.

8,1 miliarde de euro au promis pieţei imobiliare româneşti miliardarii care au avut cel mai mult de pierdut de pe urma afacerilor din România

capital.ro