Escrocii imobiliari au aratat ca se pot vinde si cumpara terenuri, chiar daca acestea sint ale Consiliului Local. Un fals poate porni o succesiune de alte acte „legale” facute in fata unor notari. In final se ajunge ca reprezentantii Primariei sa isi dea singuri acordul, fara sa stie, la tranzactii prin care se vind parcele din domeniul public. Tot sistemul se bazeaza pe verificarea realizata initial de Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliara. Astfel, un fals ordinar si o rotita unsa la Cadastru arunca in aer tranzactii in lant. Ce poate face cumparatorul de buna credinta prins in plasa escrocilor imobiliari? Mai ales daca a si construit pe un teren care s-a dovedit a fi al Consiliului Local. Ce variante are Primaria dupa ce un teren din domeniul public a trecut si prin mai multe miini?
La finele anului trecut, procurorii au scos la iveala un caz in care mai multe persoane sint acuzate de inselaciuni cu terenuri. Conform anchetatorilor, o grupare a reusit sa falsifice mai multe documente si sa vinda terenuri bine cotate, in zonele centrale ale Iasului, in ciuda faptului ca acestea apartineau Primariei. Ce se intimpla intr-o astfel de situatie cu cel care a cumparat de buna credinta terenul respectiv? De cine poate fi despagubit? Isi poate pastra terenul daca a ridicat o casa pe el sau aceasta trebuie demolata? „Ziarul de Iasi” va prezinta in continuare o analiza a ceea ce se poate intimpla in astfel de situatii.
Cumparatorul poate ramine cu buza umflata
Cumparatorul de buna credinta ar trebui sa fie despagubit, atunci cind se dovedeste ca este victima unei escrocherii imobiliareAvocatii considera ca un cumparator de buna credinta trebuie despagubit in momentul in care se dovedeste ca a fost pacalit. „In eventualitatea in care o persoana achizitioneaza un teren de la o alta persoana, intocmind actele notariale, se cheama ca este cumparator de buna credinta. Daca, ulterior, se dovedeste ca vinzatorul a fost rau intentionat si a dat declaratie ca terenul respectiv ii apartinea, dar acest lucru nu este adevarat, atunci cumparatorul trebuie sa se indrepte in instanta cu solicitarea de despagubiri impotriva vinzatorului”, a declarat avocatul iesean Bogdan Tufeanu.
Acesta a adaugat ca lucrurile se pot complica in alte situatii. „Daca terenul respectiv apartine unei autoritati publice, atunci aceasta are dreptul de a-l lua inapoi, fiind proprietara de drept. In cazul in care cumparatorul de buna credinta apuca sa-si ridice o casa sau orice fel de cladire, atunci autoritatea publica trebuie sa negocieze cu acesta modalitatea in care isi poate pastra constructia. Cel mai probabil, terenul de sub constructie va fi dat cu titlu de concesionare catre cumparatorul de buna credinta, cu o suma lunara modica, iar autoritatea publica se va putea indrepta cu actiune in instanta impotriva vinzatorului rau intentionat, pentru a-si recupera pierderea”, a precizat Tufeanu.
Avocatul a mentionat ca, in cazul in care terenul este vindut mai departe de cumparatorul de buna credinta, atunci ultimul care a achizitionat bunul trebuie sa il dea in judecata pe primul vinzator. „Eu cumpar un teren de la cineva si il vind mai departe. Sint si cumparator, dar si vinzator de buna credinta. Nu am de ce sa ma indrept eu cu actiune impotriva cuiva, pentru ca eu mi-am recuperat investitia. Cel care trebuie sa o faca este ultimul cumparator”, a precizat avocatul.
Acesta a subliniat ca vina o poarta si autoritatea publica in cauza. „Sint persoane care au cumparat un teren si au construit pe el. Autorizatiile de constructie sint eliberate de municipalitate. Personalul de acolo are obligatia sa verifice care este situatia acelui teren”, a spus Bogdan Tufeanu.
Insa el a adaugat ca, in cazul in care cumparatorul se indreapta in instanta impotriva vinzatorului, iar acesta din urma nu are bunuri pe care sa poata fi pus sechestru, este posibil ca primul sa nu poata fi despagubit. De exemplu, daca in cazul descoperit de procurorii ieseni la sfirsitul lui 2010, unul dintre cumparatori va fi nevoit sa lase in proprietatea edililor terenul pe care l-a platit, acesta se va indrepta in instanta, ca parte civila, impotriva vinzatorilor.
Notarii se pot spala cel mai usor pe miini
Magistratii ieseni spun ca reprezentantii Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara (OCPI) sint obligati sa verifice starea terenurilor, inainte ca notarii sa incheie actele de vinzare-cumparare.
Judecatorii au fost de acord sa-si spuna opinia cu referire la un caz ipotetic, fara a face referire la dosarul instrumentat recent de procurori, dar si sub protectia anonimatului. „Nu pot face o declaratie oficiala referitor la acel caz, pentru ca ar insemna sa ma antepronunt si ne este interzis acest lucru. Referitor la un caz ipotetic, pot sa va spun ca un notar profesionist va incerca sa verifice, la rindul sau, situatia juridica a imobilului in cauza. Este adevarat ca notarii nu au aceasta obligatie prin lege si singurul loc in care pot verifica este tot Oficiul de Cadastru. Dar sint situatii care «sar in ochi», facind referire aici la imobile din centrul Iasului scoase la vinzare. Prin lege, notarul trebuie sa anunte OCPI, institutie care are obligatia de a efectua verificarile de rigoare”, a precizat un judecator de la Tribunalul Judetean.
Un alt magistrat, de la Curtea de Apel, spune ca astfel de situatii sint rare, motiv pentru care nici legislatia nu acopera foarte bine asemenea cazuri. „Intr-un astfel de caz, cumparatorul de buna credinta ar trebui despagubit de catre vinzatorul rau intentionat al terenului. Autoritatea publica in cauza, careia i-ar apartine imobilul respectiv, nu trebuie si nu il poate despagubi pe cumparator”, a precizat judecatorul.
„Notarul are obligatia de a verifica doar actele care ii sint aduse in fata in momentul incheierii contractului. El nu poate controla ce s-a intimplat cu terenurile respective”, spune notarul Stefan CosteReprezentantii notarilor sustin, de asemenea, ca nu s-au mai confruntat cu astfel de cazuri la Iasi si ca, daca acele contracte de vinzare-cumparare au fost incheiate in alte localitati, este dificil de verificat veridicitatea actelor puse la dispozitie. „Notarul are obligatia de a verifica doar actele care ii sint aduse in fata in momentul incheierii contractului. El nu poate controla ce s-a intimplat cu terenurile respective. In cazul in care actele sint falsificate, iar contractul este incheiat la un notar din alta localitate, este destul de dificil pentru acesta sa controleze veridicitatea lor. Din cite am inteles eu din mass-media, in acel caz a fost vorba despre niste contracte incheiate la notari din alte localitati”, a declarat notarul Stefan Coste, cel care este si presedintele Camerei Mediatorilor Iasi.
„Nu avem motive si nici nu am avea cum sa verificam”
Sistemul a fost pacalit foarte usor la nivelul Primariei. Municipalitatea a ajuns chiar sa emita autorizatii de construire unor privati pe terenuri ale Primariei. Au fost suficiente actele „fabricate” sau obtinute de la diverse institutii. Reteaua a reusit sa „intre in posesia” a aproape un hectar din terenul Primariei. Suprafetele au ajuns apoi la zece persoane.
Un dosar complet, indiferent daca actele sint false sau nu, este suficient pentru ca o persoana sa vinda terenuri ale municipalitatii. Angajatii diferitelor compartimente din Primarie nu verifica autenticitatea actelor in cazul in care acestea vin de la notari sau Oficiul de Cadastru. Este posibil chiar ca Primaria sa nu fi aflat niciodata de astfel de situatii daca nu ar fi existat ancheta DIICOT. „In cazul terenurilor Primariei, toate actele au avut la baza hotariri judecatoresti. Noi ne-am constituit parte civila. Asteptam sa vedem ce se intimpla. Deocamdata nu am solicitat nimic legat de cumparatori si actele facute pe aceste terenuri. Ancheta este inca in desfasurare”, a precizat Denisa Ionascu, secretarul municipiului.
In unele cazuri, iesenii care au cumparat terenurile Primariei au solicitat chiar documentatii de urbanism si le-au primit. „Actele erau in regula. La noi s-a venit cu viza de la Oficiul de Cadastru. Daca actele sint in regula, nu mai verificam la noi la cadastru. Doar in cazul in care se solicita un Plan Urbanistic Zonal se ajunge la serviciul nostru de cadastru”, a explicat Tudor Vericeanu, arhitectul-sef al municipiului.
Nici la nivelul Directiei Economice nu s-a descoperit vreo problema, chiar daca erau tranzactionate terenuri ale municipalitatii. Pentru a putea vinde un teren este nevoie de un certificat de neurmarire fiscala. Practic, pe baza actelor obtinute prin diferite metode, s-a reusit inscrierea la finante pe numele unor persoane a unor terenuri ale municipalitatii. „Cind ajungeau la noi, dosarele erau complete. Aveau toate actele necesare, titlu de proprietate, contract de vinzare-cumparare. Cind se vine cu astfel de acte, inseamna ca au fost verificate de multe institutii. Nu putem verifica noi daca altii si-au facut sau nu treaba. Nu avem motive si nici nu am avea cum”, a precizat Victorel Lupu, directorul economic al Primariei.
Astfel de situatii sint posibile si pentru ca municipalitatea nu are o evidenta foarte clara a tuturor terenurilor aflate in proprietate. Finalizarea cadastrului general si intabularea tuturor terenurilor ar putea face ca in viitor astfel de manevre sa nu mai poata fi realizate.
––
Dosar cu escrocherii imobiliare
In decembrie 2010, procurorii au retinut mai multe persoane acuzate de escrocherii imobiliare. Conform anchetatorilor, membrii grupului infractional au identificat terenuri situate in zone centrale ale municipiului Iasi, proprietatea municipalitatii, neocupate si fara intabulare, falsificind actele de provenienta ale acestora. Procurorii au stabilit ca, utilizind acele documente, acuzatii cumparau aparent legal terenurile, prin intocmirea de contracte de vinzare – cumparare simulate, imobilele fiind astfel introduse in circuitul civil si revindute unor cumparatori de buna credinta.
Ioan Constantin Mihu, unul dintre acuzati, in momentul arestariiAcuzatii din acest dosar sint Emanuel Osoianu, considerat „creierul afacerii”, Ioan Constantin Mihu, Mihai Mitrica, Mihaela Nicoleta Volosciuc, Cosmin Ciprian Radu si Ovidiu Cristian Plesescu, ambii functionari in cadrul Oficiului de Cadastru si Publicitate Imobiliara Iasi. Reprezentantii Directiei de Investigare a Infractiunilor de Criminalitate Organizata si Terorism au precizat ca, in plasa retelei de escrocherii imobiliare, au cazut atit un procuror, cit si un medic iesean. Potrivit magistratilor, membrii gruparii au falsificat inclusiv sentinte judecatoresti. O suprafata de 405 mp de pe strada Sipotel este detinuta de Mihai Mitrica.
Conform anchetatorilor, acesta, impreuna cu Emanuel Osoianu, au falsificat un contract de vinzare-cumparare din 1930 din care reiesea ca parintii lui Mitrica achizitionasera doua loturi de teren – unul de 405 mp si inca unul, de 1.530 mp. Ulterior, au falsificat certificatul de mostenitor al lui Mitrica si sentinta judecatoreasca prin care ii era atribuit terenul, suprafata de 1.530 mp fiind parcelata in trei loturi. In iulie 2008, Osoianu a fost mandatat de Mitrica sa vinda un lot de 500 mp. In martie 2009, acesta a depus cererea de intabulare la OCPI, solicitarea a fost respinsa de Judecatorie, insa, ulterior, Tribunalul a admis-o, dispunind intabularea terenului.
In ianuarie 2010, terenul a fost vindut de sotii Osoianu familiei lui Viorel Postica, procuror in cadrul DIICOT, care si-a construit o casa si a intabulat-o pe numele sau. Un alt lot de 506 mp a fost cumparat de sotii Osoianu, care au solicitat si primit certificat de urbanism pentru ridicarea unei constructii. In februarie 2009 au cerut intabularea, dar cererea a fost respinsa de OCPI.
Osoianu a atacat in instanta incheierea si, in octombrie 2009, a obtinut prin sentinta Tribunalului intabularea terenului. In decembrie 2009, terenul a fost vindut doctorului Mihnea Hurmuzache, fost manager al Spitalului de Boli Infectioase. Cu intentia de a construi un imobil, acesta a solicitat si obtinut certificat de urbanism, ocazie cu care a fost nevoit sa refaca documentatia cadastrala, deoarece nu reflecta realitatea din teren.
ziaruldeiasi.ro
