Proprietarul unei vile construite în comuna Mãgura este obligat de instantã sã-si demoleze constructia, ridicatã pe o suprafatã de teren pe care existã o servitute de trecere (cale de acces). Desi beneficiarul servitutii nu s-a folosit de acest drept timp de 14 ani si a propus instantei o altã variantã de acces la terenul sãu, care nu ar presupune demolarea unei vile, ci a unui grajd (pe latura opusã), judecãtorii au tinut mortis sã-l sanctioneze pe proprietar, obligându-l sã dãrâme constructia. Aceasta în conditiile în care hotãrârile instantelor ar trebui sã aibã în vedere paguba cea mai micã pe care o suportã un om.
Cãtãlina CHIFU
Tot scandalul porneste de la o hotãrâre datã în 1999 a Judecãtoriei Bacãu, prin care se stabileste o servitute de trecere (cale de acces) pe proprietatea (teren fãrã constructii) lui Constantin Pãduraru, din comuna Mãgura. Beneficiar al servitutii este Daniel Fetecãu. Acesta detine un teren de 3.316 mp la sud de proprietatea lui Pãduraru si, pentru a ajunge la el, trebuie sã traverseze curtea lui Pãduraru. Instanta i-a dat în ’99 servitutea de trecere, însã Fetecãu nu s-a folosit niciodatã de acest drept. Mai mult decât atât, terenul a fost lãsat în paraginã, nu existã pe el nicio constructie si nu l-a exploatat în niciun fel. Servitutea de trecere nici nu a fost înscrisã în cartea funciarã. Din acest motiv, Constantin Pãduraru, ignorând totusi hotãrârea judecãtoreascã, s-a gândit sã ridice lângã casa în care locuieste o altã constructie pe care sã o lase mostenire uneia dintre fiice – Laura Pãduraru. A obtinut autorizatie de constructie si toate documentele necesare si a început constructia unei case cu mansardã, de 69 mp la sol (suprafatã desfãsuratã de 123 mp). Daniel Fetecãu nu a contestat decizia proprietarului si nici autorizatia de constructie, nu a fost deranjat de intentia lui Pãduraru de a construi pe terenul pe care exista servitutea de trecere. Nu a mers nici la Primãrie sau în instantã sã facã demersuri pentru sistarea lucrãrilor. De-abia când a fost terminatã vila, prin 2005, Fetecãu si-a “amintit” de dreptul sãu, servitutea de trecere, si a deschis actiune în instantã împotriva lui Pãduraru.
În cererea principalã, el solicitã demolarea casei, dar lasã la aprecierea instantei ca, în cazul în care “demolarea casei cu etaj ridicatã pe calea de acces ar fi o solutie neeconomicoasã si mult prea împovãrãtoare” pentru proprietar, sã se instituie o servitute de trecere pe alt amplasament, pe latura opusã, care ar fi presupus demolarea unui grajd. Blocatã pe hotãrârea din ’99, instanta nici nu a luat în calcul aceastã variantã si a considerat cã se impune sanctionarea proprietarului, iar sanctiunea meritatã este chiar demolarea casei. “Instanta apreciazã cã demolarea acelei constructii reprezintã tocmai sanctiunea pe care pârâtul (Pãduraru) o va suporta pentru exercitarea cu rea-credintã a drepturilor sale. A hotãrî altfel echivaleazã cu a legitima pârâtului abuzul de drept”, au motivat judecãtorii. În 2008, instanta de recurs dã aceeasi sentintã împotriva proprietarului. Nici aceastã hotãrâre nu a fost pusã în aplicare de Daniel Fetecãu. Constantin Pãduraru a vândut între timp vila uneia dintre fete.
Servitutea nu a fost înscrisã în cartea funciarã
De-abia în 2011, când a aflat cã vila a fost vândutã, Daniel Fetecãu si-a amintit din nou de dreptul de trecere si a apelat la un executor judecãtoresc. “Fiica lui Pãduraru nu a cumpãrat casa cu tot cu servitute. Sarcina nu a fost preluatã pentru simplul motiv cã nu a fost înscrisã în cartea funciarã. Servitutea este din 1999. În sase luni trebuia sã o înscrie în cartea funciarã, altfel ea nu-si produce efectul, nu are valoare. Dacã s-ar fi trecut în cartea funciarã servitutea, orice vânzare ulterioarã trebuia sã preia sarcina, ceea ce ar fi echivalat cu luarea la cunostintã a cumpãrãtorului privind existenta servitutii. Atât timp cât din actele întocmite la notar nu rezultã aceastã sarcinã, noul proprietar nu este obligat sã lase servitute de trecere. Notarul nu are voie sã treacã în acte ceva ce nu e înscris în cartea funciarã. Nici documentatia cadastralã nu contine nicio servitute. Când s-a fãcut constructia, Daniel Fetecãu, care este ofiter de politie, nu s-a adresat Primãriei cu memoriu sã spunã cã existã servitute de trecere si nici nu a fãcut actiune în instantã pentru sistarea lucrãrilor”, explicã Gabi Viscreanu, avocata noului proprietar al vilei – Laura Pãduraru, care a deschis actiune în instantã pentru stingerea servitutii de trecere.
Executorul evitã sã aplice o hotãrâre dubioasã
Interesant este cum judecã instantele cazul Pãduraru – Daniel Fetecãu în acest moment. De-abia dupã ce a fost distrus gardul si s-au fãcut marcaje care arãtau locul prin care trebuie “tãiatã” vila în douã pentru a lãsa cale de acces lui Daniel Fetecãu, executorul judecãtoresc si-a dat seama cã proprietarul casei s-a schimbat, iar hotãrârea instantei din 2006 nu poate fi aplicatã pentru cã nu îl vizeazã pe noul proprietar. “Executorul judecãtoresc a suspendat executarea, întrucât hotãrârea nu e opozabilã Laurei Pãduraru. Fetecãu a fãcut însã plângere împotriva executorului, iar instanta a admis, în mai 2012, continuarea executãrii. Executorul s-a întâlnit cu Pãduraru Constantin, care s-a opus executãrii, si atunci au stabilit de comun acord sã asigure cale de acces pe partea opusã vilei (unde este un grajd)”, spune Gigi Candet, purtãtorul de cuvânt al Camerei Executorilor Judecãtoresti. Mai concret, pânã si executorul judecãtoresc a evitat sã punã în aplicare o hotãrâre a instantei cel putin bizarã – aceea de a demola o casã, alegând varianta cu paguba cea mai mare, si a hotãrât sã meargã pe o cale de compromis – demolarea unui grajd. În paralel, în instantã s-a judecat actiunea de stingere a servitutii deschisã de Laura Pãduraru. Din acest motiv, s-a dispus suspendarea executãrii silite. În februarie 2013, Judecãtoria Bacãu respinge ca nefondatã cererea depusã de Laura Pãduraru, de încetare a dreptului de servitute de trecere. Nu s-a luat în calcul niciuna dintre modificãrile care au intervenit între timp în ceea ce priveste constructia. “Dacã o instantã face o eroare, si mã refer la hotãrârea din 2006, o altã instantã nu poate corecta o nedreptate? În situatia asta nu-si mai are rostul instanta de control”, spune avocata Gabi Viscreanu. Laura Pãduraru a declarat recurs la hotãrârea Judecãtoriei.
Liviu Miroseanu, director Oficiul de Cadastru si Publicitate Imobiliarã – “Nefiind înscrisã servitutea în cartea funciarã, notarul nu avea de unde sã stie de ea când a întocmit actele de proprietate la vânzarea-cumpãrarea casei. Notarul solicitã de la Cadastru un extras de carte funciarã autentic, care contine toate sarcinile asupra unei proprietãti. Ar fi trebuit ca cel interesat, beneficiarul servitutii, sã vinã sã o înregistreze în cartea funciarã. Constructia si tranzactia s-au fãcut fãrã a se lua în calcul servitutea, pentru cã aceasta nu era notatã în cartea funciarã. Or, documentul de bazã în orice tranzactie e extrasul de carte funciarã.”
Laura Pãduraru, proprietarul vilei, în motivarea actiunii – “În mod sicanator, cu rea-vointã dusã la extrem, dupã ce a vãzut casa edificatã, cu forme legale, pe proprietatea celui ce detinea terenul, si-a adus aminte (Daniel Fetecãu, n.r.) cã ar avea un drept de trecere. Prin anumite artificii, s-a ajuns la hotãrârea ce ar obliga vechiul proprietar la demolarea constructiei, în conditiile în care se putea gãsi altã variantã de servitute si chiar s-a solicitat de cãtre pârâtul Daniel Fetecãu”.
Daniel Fetecãu – “Nu declar nimic pânã nu se finalizeazã procesul si pânã nu avem o hotãrâre definitivã si irevocabilã. Într-adevãr, nu am folosit niciodatã dreptul la servitute. Dar vreau acum sã-l folosesc. Vreau sã fac ceva pe teren, nu stiu ce, o sã mã gândesc. Nu îmi amintesc de ce nu am înscris servitutea în cartea funciarã. Nu stiu de ce am omis”.
Ziaruldebacau.ro
