Tranzacţiile importante încheiate în ultima perioadă au descrețit frunțile investitorilor din piața imobiliară. Principalul energizant a fost, desigur, vânzarea complexului de birouri Floreasca Business Park pentru 100 milioane de euro, singura de asemenea anvergură de la începutul crizei şi până acum.
În a doua jumătate a acestui an au început lucrările la şase proiecte mari, care implică investiţii totale de peste 870 milioane de euro. Chiar dacă partea de dezvoltare rămâne încă dependentă de finanţările bancare, tranzacţionarea imobilelor finalizate este într-o oarecare măsură independentă de acest factor. Majoritatea deal-urilor încheiate în acest an au implicat un volum redus de lichidităţi, fiind preluate creditele aflate în derulare.
„Sentimentul în piaţă este pozitiv, există apetit pentru dezvoltare şi nu doar pentru proiecte de 10 – 20 milioane de euro, ci pentru investiţii de peste 100 milioane de euro“, spune Radu Lucianu, country manager al CB Richard Ellis. Acesta este convins că tranzacţiile încheiate în acest an vor schimba optica investitorilor pentru anul ce urmează.
Dacă tranzacţia dintre New Europe Property Investments (NEPI) şi Portland a ridicat volumul investiţional aferent acestui an la circa 250 milioane de euro, pentru anul următor investitorii se aşteaptă la un volum crescut cu 10%-20%. Estimările sunt bazate pe negocierile pe care le poartă principalele companii de consultanţă din Bucureşti.
„Apetitul investitorilor creşte odată cu apropierea datei-limită la care expiră mandatele de investiţii ale unor manageri de fonduri, în special aceia care au strâns fonduri în anii 2007-2008, având în vedere că aceste mandate au o perioadă medie de cinci ani“, consideră Cristian Ustinescu, directorul departamentului de investiţii al DTZ Echinox. Omul de afaceri Dan Adamescu şi-a vândut recent participaţia de 16% pe care o deţinea la Generali România, prin intermediul Astra Asigurări, pentru a folosi fondurile la constituirea a trei noi societăţi imobiliare. „E posibil să vedem o revenire a pieţei. Eu văd cu optimism anul viitor, pentru că diferenţa dintre aşteptările vânzătorilor şi cele ale cumpărătorilor a ajuns la un nivel acceptabil de ambele părţi. Sunt discuţii care durează de un an, un an şi jumătate. Pe de o parte, se simte un confort din partea cumpărătorilor, iar pe de altă parte, vânzătorii conştientizează că nu sunt prea multe opţiuni şi că trebuie să accepte preţul acum“, explică Andrei Diaconescu, partener al casei de investiţii Capital Partners.
Tranzacţia crizei
Jucătorii din piaţa imobiliară au fost luaţi prin surprindere de tranzacţia dintre fondul sud-african de investiţii NEPI şi Portland Trust, care a implicat proiectul de birouri Floreasca Business Park.
„Este important să distingi între proprietăţile de top şi cele de pe piaţa secundară de birouri, de care nu ne-am fi atins, pentru că este periculoasă şi va avea mult de suferit. Noi am identificat 12 proprietăţi de acest tip în Bucureşti, din care am ales-o pe cea mai bună. Este posibil ca celelalte imobile să atragă interes asupra lor şi poate se vor găsi investitori care le vor considera oportunităţi“, a declarat în exclusivitate pentru Capital Martin Slabbert, managing directorul NEPI. Proprietăţile identificate de fond au mai fost curtate şi de alţi investitori, după cum ne informează Cristian Ustinescu, însă ofertele au fost retrase ca urmare a evenimentelor din septembrie 2008, data oficială la care a început criza.
Preţul de achiziţie al imobilului este de aproximativ 27,6 milioane de euro, sumă ce va fi asigurată de majorarea de capital ce a fost anunţată de fond în 5 şi 12 noiembrie 2010. Pe lângă această sumă NEPI va prelua şi datoriile externe în valoare de 73,6 milioane de euro, pe care proprietarii imobilului le aveau la data de 30 iunie 2010.
Slabbert spune că decizia de achiziţie a fost luată în acest moment pentru că nu se mai întrevăd noi „deteriorări“ ale pieţei de birouri, după scăderile survenite în ultimii doi ani pe acest segment. El se aşteaptă ca, în următorii doi-trei ani, randamentele investiţionale (yieldurile) să fie stabile, perioadă urmată de o uşoară creştere.
„Nu cred că situaţia economică a României va fi fantastică în 2011, dar va merge mai bine decât în acest an şi va fi o rampă pentru o posibilă revenire în 2012. Ca investitori, suntem concentraţi asupra segmentului de retail, dar am făcut acest popas spre birouri pentru că este singurul segment care oferă valoare. În continuare, ne vom întoarce la retail şi vom studia piaţa pentru noi achiziţii“, subliniază Martin Slabbert. NEPI a mai fost implicată în acest an într-o tranzacţie importantă, când a preluat o parte din centrul comercial Iris Shopping Center din Piteşti, de la Avrig 35, pentru suma de 39,9 milioane de euro, inclusiv datoriile. Portofoliul companiei este format din 30 de proprietăţi de retail, birouri şi industrial, dintre care 24 sunt localizate în România. Acestea au fost evaluate la 145,96 milioane de euro şi au o suprafaţă închiriabilă de circa 140.000 mp.
„Această tranzacţie ar trebui să fie un semnal, însă impulsul investitorilor trebuie să fie dat de partea macroeconomică. Piaţa imobiliară din Bucureşti are potenţial şi este adâncă. Sunt produse interesante, însă trebuie să se găsească investitori pregătiţi să accepte un anumit nivel de risc. Normal ar fi ca anul viitor să mai apară tranzacţii de acest fel, însă depinde de atâţia factori, care pleacă de la politic la economic, încât mi-e greu să fac o previziune“, explică pentru Capital Florin Furdui, country managerul Portland Trust, vânzătorul Floreasca Business Park.
capital.ro
